昭府办函〔2020〕3号
广元市昭化区人民政府办公室
关于印发《广元市昭化区轻管所片区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》的通知
元坝镇人民政府，区级各部门：
《广元市昭化区轻管所片区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》已经七届区人民政府第68次常务会审定通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
广元市昭化区人民政府办公室
2020年1月9日
广元市昭化区轻管所片区棚户区改造项目
国有土地上房屋征收补偿方案
为加快我区旧城改造步伐，改善居民生活环境，完善公共服务设施，规范土地房屋征收补偿行为，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据相关法律法规和政策，结合昭化区轻管所片区棚户区改造项目实际情况，特制定本方案。
一、征收范围
广元市昭化区轻管所片区棚户区改造项目征收范围：轻管所、青梅路农贸市场等区域（详见项目征收范围红线图）。
二、征收实施单位
区人民政府为该项目的征收主体，区征收中心负责统筹组织实施本项目国有土地上房屋征收补偿工作，元坝镇承担本项目房屋征收补偿具体工作，区住房和城乡建设局、区自然资源分局、区规划分局等职能部门配合做好相关工作。
三、主要法律法规及政策依据
（一）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）；
（二）《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》；
（三）《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）；
（四）《广元市国有土地上房屋征收与补偿办法》（广府发〔2018〕8号）。
四、房屋征收与补偿
（一）房屋征收
按照相关政策文件，由区征收中心对被征收房屋依法按程序组织实施征收。
1.房屋征收范围确定并公布后，被征收人不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋及其附属物和改变房屋、土地用途等行为，违反规定实施的部分，不予补偿。
2.房屋征收范围确定并公布后，被征收人有意实施房屋转让、分割、赠与，新增、变更工商营业登记，迁入户口或者分户及其他为增加补偿费用实施的不当行为等将不增加补偿。
3.被征收人房屋用途和面积原则上以证载为准。房屋征收当事人对建筑面积有异议的和未取得房屋权属证书的，以房产测绘机构实际测绘面积为准。
4.对无权属证明的房屋以现状登记并由区住房和城乡建设局牵头与区自然资源分局、区规划分局会商认定，认定和处理结果在房屋征收范围内进行公示，公示时间为7日，被征收人对认定和处理结果有异议的，应当在公示期内提出，由区住房和城乡建设局进行核实并作出复核意见。无权属证明的房屋建筑面积以房产测绘机构实际测绘面积为准。
5.对经认定为合法的房屋，实施征收并给予补偿，对违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；征收共有权属的房屋，无论共有的份额多少均按一户认定。
（二）房屋补偿
1.补偿范围
被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的通信、水电气、空调移机、装饰装修及相关设施设备损失等的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
2.被征收房屋的价值
（1）被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》进行评估。
（2）房地产价格评估机构由被征收人协商选定，对协商不成的，由区征收中心组织被征收人投票决定或通过摇号随机选定方式确定。
（3）对因被征收人的原因不能现场核验被征收房屋内部状况的，经区征收中心、注册房地产估价师和元坝镇人民政府及社区相关工作人员现场见证，可以参照同类建筑中与被征收房屋位置相邻、户型结构相似、面积大小相近的房屋现场查勘情况，作为被征收房屋实物状况的参照依据。
（4）被征收人对评估结果有异议的，应当在自收到评估报告之日起十个工作日内，向原房地产价格评估机构申请复核评估，对复核结果仍有异议的，应当在自收到复核结果之日起十个工作日内，向市级以上评估专家委员会申请鉴定。
（5）被征收房屋停产停业损失、装饰装修和附属物，由已经选定的评估机构通过评估确定。
3.补偿方式
本项目住房征收采取“产权调换”和“货币补偿”两种补偿方式，营业房征收实行“产权调换”的补偿方式。
（1）产权调换
①产权调换房屋按被征收房屋同类型、同用途、等价值的原则进行调换。住房调换的房源为昭化城区的商品房，实施等价值补差；营业房、办公房调换的房源为该项目征收范围内修建的房屋，实施等价值补差。
②生产、仓储等用房不实行产权调换，一律按被征收房屋评估价值给予货币补偿，不可搬迁的设施、设备由专业评估机构评估后给予货币补偿。
③调换房屋的产权手续，在被征收人入住后由区征收中心组织相关部门办理不动产权手续，产权调换后的房屋维修基金和超面积部分契税由被征收人缴纳。
④产权调换房屋按清水房标准，并在征收片区内最后一户达成协议交付建（构）筑物之日36个月内交房，质量符合相关管理规定。
⑤产权调换的被征收房屋既有的水、电、气、有线电视、通讯等不再进行补偿，还房时按照原被征收房屋同等条件安装并开通，原被征收房屋中未安装部分，由被征收人按照物价部门核定的有关标准自行缴纳相关费用。
⑥被征收人产权调换的房屋按照对应区域“先签约、先搬迁、先批次抽签”选房的原则进行选房调换（选房规则另行规定）。
（2）货币补偿
①货币补偿由房地产评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》对被征收人房屋进行评估，评估价格作为被征收人房屋的基准补偿价。
②对手续不全但经区住房和城乡建设局认定后报区征收工作领导小组审定公示无异议的被征收房屋，由评估机构进行评估，在确定补偿总价时应扣除应缴纳的相关税费。
五、补助和奖励
（一）临时安置过渡费
1.征收住宅的临时安置过渡费按照征收公告之日被征收房屋同类型、同地段房屋租金评估综合单价计算。
2.被征收人选择货币补偿的，一次性给予三个月的临时安置过渡费补偿。
3.产权调换的临时安置过渡期限以实际搬离被征收房屋之日起，到实际产权调换房屋交付使用之日后三个月止，签订协议时先给予12个月的临时安置过渡费。产权调换的过渡期限不超过被征收人签订补偿协议并交房之日起三十六个月（不含三个月装修期）。
4.产权调换的过渡期限超过规定的，逾期临时安置补偿费按下列标准计算，及时发放：对选择自行过渡的被征收人，自征收补偿协议约定交房之日起，逾期不足六个月的，逾期时间内临时安置补偿费按规定标准的1.5倍发放；逾期半年以上不足一年的，按逾期时间内临时安置补偿费规定标准的2倍发放；逾期一年以上的，按逾期时间内临时安置补偿费规定标准的3倍发放。
（二）停产停业损失
1.被征收营业房停产停业损失补偿只针对租赁手续齐全，且在正常经营并具有营业执照的被征收房屋，被征收营业房的停产停业损失由已经选定的评估机构通过评估确定。
2.产权调换的停产停业期限从实际搬离被征收房屋之日起，到产权调换房屋交付使用的次月止，签订协议时先给予12个月的停产停业损失补偿费。产权调换的停产停业期限不超过被征收人实际搬离被征收房屋之日起的36个月。
3.产权调换的停产停业期限超过规定的，超过期限一年以内的，逾期时间内停产停业损失补偿费按规定标准的1.5倍发放；超过期限一年以上的，逾期时间内停产停业损失补偿费按规定标准的2倍发放。
4.房屋权属证书载明为住宅房屋，实际用于经营的，且在征收公告前已取得营业执照等批准文书的，其房屋价值按照权属证书载明的用途经评估后进行补偿。停产停业损失，由已经选定的评估机构通过评估确定。未取得上述部门批准文书的，不予补偿停产停业损失。
（三）搬迁补助补贴
1.对选择货币补偿的，由被征收人在房屋搬迁完毕并经验收合格后发放搬迁补助费。搬迁补助费由区征收中心按房屋建筑面积10元/㎡的标准支付，即搬迁费补偿金额=被征收房屋面积×10元/㎡。
2.对选择产权调换的，由被征收人在房屋搬迁完毕并经验收合格后发放搬迁补助费，搬迁补助费由区征收中心按房屋建筑面积10元/㎡·次标准支付，即搬迁补助费补偿金额=被征收房屋面积×10/㎡×2次。
3.被征收房屋用于出租的，产权人和承租人有约定的，按双方约定进行补偿，没有约定的，按照以下原则协商补偿：一是搬迁补助费补偿给承租人，属于产权人自用部分补偿给产权人；二是出租房屋室内装饰装修属于承租人投资部分，补偿给承租人，属于产权人投资部分，补偿给产权人。
4.市场商铺搬迁补助补贴按照《广元市昭化区轻管所片区（青梅路农贸市场）棚户区改造项目规划实施方案》的相关规定给予补偿。
（四）征收奖励
1.被征收人在规定时限内签订补偿安置协议且在搬家通知规定时限内完成搬迁腾交旧房屋的，分时段给予每产权户总计不超过100元/㎡的奖励，超出规定期限签订协议和搬迁的不予奖励。具体奖励金额以协议约定为准。
2.被征收人住房选择货币补偿并在规定时限内签订补偿安置协议和完成搬迁腾交旧有房屋的，按被征收房屋评估价值的20%给予货币补偿奖励，超出规定期限签约和腾交旧房的不予奖励。征收企事业单位房屋不享受该条奖励政策。
六、其他需要说明的事项
（一）征收补偿协议的签订期限
征收补偿协议的签订期限为房屋征收决定规定的时间。
（二）被征收人的权利及义务
1.签订征收补偿协议时，须将《房屋所有权证》《土地使用证》等相关权属证明手续移交给区征收中心，统一办理注销手续，费用由区征收中心承担；两证丢失的需登报声明作废，相关费用由被征收人承担。
2.有义务配合房屋征收实施单位做好房屋面积测绘、评估资料的核对、完善相关资料手续等。
3.应按照要求在规定时间内向区征收中心提供房屋产权证明文件、产权人身份证明文件以及电视、电话、宽带、水、电、气开通的相关证明材料。
4.在签订《征收补偿协议》时，所有权人或使用权人应当亲自办理有关手续，无法前来办理的，应书面授权委托人办理有关手续。
5.交房完毕的同时，应将房屋钥匙交予区征收中心，并协助做好水、电、气等报停手续和结算工作。
6.腾空房屋后，应维持原房屋结构完整，设施齐全，不得损坏和拆除门窗、管网线及各类用表等设施，移交后的被征收房屋由区征收中心安排拆除。
（三）征收人的权利及义务
1.对选择产权调换方式的被征收人，按签订的《征收补偿协议》约定时间进行产权调换。
2.协助产权调换房屋的产权证明办理。
（四）争议处理
1.区征收中心与被征收人签订补偿协议后，一方当事人不履行约定的义务，另一方当事人可以依法提起诉讼。
2.购买房屋未过户的，经原交易双方认定，并补缴相关税费后，在搬迁期限内搬迁的，按新产权人给予补偿。
（六）3.自本《方案》发布之日起，征收的房屋存在租赁关系的，待区征收中心与被征收人签订补偿协议后，由被征收人负责与房屋承租人解除房屋租赁关系；设有抵押权的，由被征收人自行解除抵押；存在产权纠纷的，由当事人双方自行解决。征收人不承担房屋租赁、抵押及产权纠纷所产生的任何经济和法律责任。
（七）4.对逾期未迁出的被征收人，经主管部门批准后按相关规定处理；在征收过程中，对无理取闹、阻扰、干扰征收工作人员正常工作的，移交相关部门，依据相关规定惩处。
（五）强制执行
区征收中心与被征收人在征收公告规定的签约期限内不能达成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由区征收中心就被征收房屋进行证据保全后，报请区人民政府依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以在规定期限内依法申请行政复议或依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由区人民政府依法申请人民法院强制执行。
（六）本方案自发布之日起施行，未尽事宜，双方协商解决或按照国家法律法规及相关规定执行。
（七）本方案由区征收中心负责解释。